Al fine di dare una esperienza di navigazione più snella, il sito usa cookies anche di terze parti. Continuando la navigazione sul sito accetti l'uso dei cookies.

Trasferire Immobili

Intro La nuda proprietà - Introduzione

Ma cos'è ? In pratica viene venduto l'immobile a tutti gli effetti, ma riservandosi il diritto di abitazione in vita.

Il titolare del diritto di usufrutto può godere dell' mmobile senza però alterarne la destinazione. L' usufrutto può essere a tempo determinato oppure a tempo indeterminato, ma non può eccedere la vita dell' usufruttuario.

In genere tale tipo di vendita viene effettuata da persone avanti con l'età, che non hanno figli e che vogliono disporre di una liquidità immediata, riservandosi sempre il diritto ad abitare nella loro casa.

Vantaggi per chi vende e chi compra

I vantaggi sono molteplici, sia per chi vende e sia per chi compra, ed è per questo che da qualche tempo è diventato un investimento ambito. Vediamo in dettaglio.

1 Per chi VENDE
Fino a poco tempo fà l' usufrutto veniva creato quasi esclusivamente a seguito di donazione ai figli, ma col passare degli anni questa prassi si è evoluta e viene effettuata spesso anche nelle compravendite.
In genere la vendita del proprio immobile in nuda proprietà, viene effettuata da persone avanti con l'età, senza figli e che non sanno a chi lasciare il proprio immobile dopo la morte, ma non solo...
Infatti chi ha dei figli che già hanno la propria casa, dopo la morte del genitore, riceveranno una quota di un' altra abitazione (2* casa) con tutto quello che ne consegue.. come il pagamento della successione, il pagamento di ici, tassazione sui redditi, ecc.. il che rende "SCOMODO" questo immobile.
Basti pensare a quante famiglie che avevano un isee nei limiti per ottenere determinati sgravi e con l''aggiunta di questa seconda casa superano detto limite.
In pratica vengono vanificati gran parte dei sacrifici dei propri genitori, che andranno in tasse.

2 Per chi COMPRA

Chi compra un immobile in nuda proprietà, di solito è un investitore, che vuol far fruttare al meglio il suo denaro.
Ma perchè può diventare un investimento?
La risposta è semplice, basta distinguere il valore dell''usufrutto dal valore della nuda proprietà .
Il valore dell''usufrutto viene calcolato in via analitica seguendo dei parametri estimativi che tengono conto degli anni dell''usufruttuario, di quante persone si riservano l''usufrutto ecc.. In genere si aggira dal 20 al 50% del valore complessivo dell''immobile, ma vediamo un esempio.
Mettiamo il caso che il Sig. Rossi abbia un immobile il cui valore è di 300.000€ e che la valutazione dell''usufrutto sia di 90.000€.
Il Sig. Verdi compra l''immobile per un valore di 210.000€ e pagherà di conseguenza meno di notaio e già il primo risparmio.
Il Sig. Verdi non dovrà pagare ici o altra tassa o spesa comdominiale ed inoltre non dovrà pagare le spese di ordinaria manutenzione, il secondo risparmio.
Già, soffermandoci solo ai primi due punti, ha risparmiato più di 100.000€.
Inoltre vi è una "non tassazione dei redditi derivanti", infatti se il Sig. Verdi avesse acquistato l''immobile e messo in affitto, più della metà dell''affitto sarebbe andato in tasse, vanificando l'investimento.
Inoltre i 100.000€ risparmiati li potrà investire in altro modo, percependo ulteriori introiti.

Norme Normative di riferimento

Vediamo un pò cosa dice il Codice Civile riquardo all''usufrutto. (stralcio articoli dal C.C.)

SEZIONE I
Disposizioni generali
Art. 978 Costituzione
L''usufrutto è stabilito dalla legge (324, 540 e seguenti, 581, 1153) o dalla volontà dell''uomo (587, 1350 n. 2, 1376, 2643 n. 2, 2684). Può anche acquistarsi per usucapione (1158 e seguenti).
Art. 979 Durata
La durata dell''usufrutto non può eccedere la vita dell''usufruttuario (678, 698, 796, 853, 1014).
L''usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trenta anni (999, 1014).
Art. 980 Cessione dell''usufrutto
L''usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo (1002, 1350 n. 2, 2643 n. 2, 2810).
La cessione dev''essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l''usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario (1292).

SEZIONE II
Dei diritti nascenti dall''usufrutto
Art. 981 Contenuto del diritto di usufrutto
L''usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.
Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare (1998), fermi i limiti stabiliti in questo capo.
Art. 982 Possesso della cosa
L''usufruttuario ha il diritto di conseguire il possesso della cosa di cui ha l''usufrutto, salvo quanto è disposto dall''art. 1002.
Art. 983 Accessioni
L''usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa (817 e seguenti, 934 e seguenti).
Se il proprietario dopo l''inizio dell''usufrutto, con il consenso dell''usufruttuario, ha fatto nel fondo costruzioni o piantagioni, l''usufruttuario è tenuto a corrispondere gli interessi (1284) sulle somme impiegate. La norma si applica anche nel caso in cui le costruzioni o piantagioni sono state fatte per disposizione della pubblica autorità .

soldi Come calcolare il valore dell''usufrutto?

Il calcolo del valore dell''usufrutto è strettamente legato al valore di mercato del bene, al tasso di interesse legale che varia tra il 3% al 3,5% e al coefficiente di mortalità che viene desunto dalle tavole di mortalità .

Vu = (Vo x r) x c

Vu = valore usufrutto
Vo = valore di mercato del bene
r = saggio di interesse (in genere tra il 3% e il 3,5%)
c = coefficiente preso dalle tavole di mortalità

Il valore ottenuto però è soltanto un calcolo estimativo del più probabile valore di mercato dell'usufrutto e serve solo a livello conoscitivo, in quanto l'usufrutto, così come tutti i diritti reali sugli immobili è soggetto alla libera contrattazione di mercato.

Files:
Circolare n. 02e del 15.02.2012 HOT
Data 2015-01-13 Dimensioni del File 216.28 KB Download 1.387 Scarica
Circolare n. 03e del 28.02.2012 HOT
Data 2015-01-13 Dimensioni del File 84.42 KB Download 1.232 Scarica

Siti Amici

Sponsor

Sponsor