Guida per acquistare casa

Guida per acquistare casa.

Siete in procinto di fare il grande passo ma vi sentite più confusi che persuasi?

Con questa breve guida vi illustriamo le soluzioni alle più comuni difficoltà a cui si và incontro.

Volendo elencare i punti salienti da attenzionare prima di valutare un affare, Abbiamo:

  • Regolarità urbanistica e catastale,
  • Stato di conservazione degli impianti,
  • Affidabilità venditore, specie se costruttore,
  • Ipoteche, vincoli o servitù gravanti

Regolarità Urbanistica

È in assoluto la prima cosa da controllare in un immobile che vi piace, in quanto un fabbricato abusivo è invendibile e soggetto a sanzioni amministrative e penali per chi commette l’abuso. Non sempre avere la Concessione Edilizia è sintomo di regolarità, bisogna visionare i progetti approvati dal comune, in originale o in copia conforme e assicurarsi che la sagoma e la distribuzione dei vani sia uguale. Inoltre fondamentali sono i certificati degli impianti in modo da essere sicuri che siano stati realizzati da ditte specializzate e conformi alle normative.

L’accatastamento inoltre è un altro documento da attenzionare in quanto si và nella sfera fiscale. Le planimetrie catastali devono essere conformi al progetto e di conseguenza all’abitazione, anche perchè è obbligatorio allegarle al rogito. Spesso capita di trovare vecchi immobili commerciali che urbanisticamente sono regolari, ma catastalmente sono magazzini, questo comporta evasione di imposte in fase di atto ed anche di tasse non pagate.

Stato di conservazione degli impianti

Per gli immobili non soggetti a ristrutturazioni totali, gli impianti idrico, eletrico, riscaldamento e gli infissi sono in assoluto la spesa maggiore che bisogna sostenere per la sostituzione, e che richiedono la rimozione di pavimenti o realizzazione di tracce a muro per passare le tubazioni, per questo è bene valutare la spesa per rifarli e aggiungerla al prezzo richiesto e valutare se ancora è un affare. Seguendo questa semplice regola, potrebbe essere utile valutare anche lo stato dei bagni, in quanto rifarli comporta una spesa molto elevata.

Affidabilità venditore

Chi ci sta vendendo casa? Sembra scontato, ma spesso non si fà caso all’affidabilità del venditore che può essere anche una società o una impresa edile.

Bisogna porre maggiore attenzione se il venditore è una società o un’impresa edile, in quanto è prevista dalla legge la cosiddetta “Azione revocatoria fallimentare” dove il curatore fallimentare allo scopo di ricostituire il patrimonio del fallito fà rientrare quanto ne era uscito nel periodo antecedente al fallimento (il cosiddetto periodo sospetto) oggi questo periodo è pari ad un anno ridotto a 6 mesi se l’acquirente ha contratto un mutuo, però bisogna dimostrare che l’acquirente era a conoscenza dello stato di insolvenza del costruttore o società.

Altro aspetto delicato è l’acquisto di un immobile in costruzione detto anche “sulla carta” specie se il cantiere ancora non è stato aperto e vi è solo il progetto presentato.

Non volendo entrare nel merito della seconda ipotesi dove personalmente non darei mai dei soldi ad un costruttore che ha solo presentato un progetto, ormai le imprese edili cercano di vendere gli immobili ancora in costruzione, magari effettuando dei ribassi, avendo il vantaggio di costruire con i soldi delle caparre e di avere la certezza che siano già venduti.

Volendo semplificare possiamo dire che le cose da attenzionare prima di acquistare un immobile in costruzione sono il capitolato e la garanzia degli anticipi che faremo.

Il capitolato di vendita è in pratica la descrizione di tutti i materiali che verranno impiegati per la costruzione e le rifiniture che vengono garantite dal costruttore che deve essere il più dettagliato possibile. Bisogna valutare la qualità di piastrelle, pavimenti, infissi, bagni, anche per mezzo di campioni ed inoltre anche le sistemazioni esterne, tipologia e qualità di prospetti, cancelli, muretti, ecc.., e cosa più importante vigilare sempre sui materiali impiegati e in caso di incongruità contestare immediatamente i lavori.

Il costruttore ci chiede anticipi o caparre cospique? e’ un suo diritto, specie se specificato nel preliminare di compravendita, ma meglio tutelarsi.

La legge 122/05 tutela chi investe denaro nella costruzione della casa in caso di fallimento del costruttore; Tale tutela è realizzata da una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme versate dall’acquirente prima dell’acquisto definitivo dell’immobile ed inoltre sono previsti una serie di obblighi a carico del costruttore, del notaio e delle banche, che tutelano le diverse fasi dell’acquisto, dal contratto preliminare, che deve riportare una serie di elementi a garanzia dell’acquirente, continuando con l’ impegno del notaio a stipulare il rogito solo dopo la cancellazione delle ipoteche non volute dall’acquirente e prevedendo l’obbligo per il costruttore di rilasciare una polizza assicurativa per gravi difetti dell’abitazione. Ulteriore tutela si trova nella possibilità di evitare la revocatoria fallimentare e nel diritto di prelazione per riacquistare l’immobile se viene messo all’asta.

Ipoteche, vincoli o servitù gravanti

Le ipoteche e i vincoli gravanti sull’immobile devono essere per legge specificate nel rogito ed accettate dall’acquirente. Il notaio è la figura di tutela più autorevole che ci può aiutare in merito a questo, infatti la scelta del notaio da parte dell’acquirente non deve essere impuntata sotto il profilo del maggior risparmio, ma della fiducia e professionalità che ci garantisce, facendo ricerche catastali ed ipotecarie e mettendoci al corrente di eventuali rischi che possono scaturire dall’acquisto.

Per quanto riguarda le servitù invece possiamo fare un discorso a parte, in quanto queste posso essere costituite, eliminate o variate nel rogito se detenute dal venditore ed in ogni caso una servitù gravante sull’immobile, anche se non riportata nell’atto, ha sempre effetto fino alla sua esplicita cessazione.

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