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Urbanistica & cantieri

  Norme sulle lottizzazioni

Il termine di lottizzazione viene normato fin dalla legge 1150 del 1942, ma la vera svolta si ha con la legge 47/85, la quale introduce delle novità per la lotta all'abusivismo specificanto anche le lottizzazioni abusive, le quali sono l'input iniziale delle speculazioni edilizie.

Si tratta di un reato contravvenzionale, introdotto dall''art. 18 della legge n.47 del 1985 che recita:

« Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonche' quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l' ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio. »

La scoperta di attivita' edificatorie effetto della lottizzazione abusiva, da accertarsi a cura del giudice penale, ai sensi degli artt. 18 e 19 della citata legge determina la confisca e la successiva acquisizione di diritto e gratuita al patrimonio del comune nel cui territorio e' avvenuta la lottizzazione abusiva. Il contravventore e' passibile di ammenda o, se il fine della lottizzazione e' edificatorio, di arresto.

Il deposito dei frazionamenti

Un tema molto sentito, soprattutto dai tecnici che redigono tipi di frazionamento e quello del deposito a Comune.
La normativa recita :
..omissis..
I frazionamenti catastali dei terreni non possono essere approvati dall''ufficio tecnico erariale se non e' allegata copia del tipo dal quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo medesimo e' stato depositato presso il comune (3).
..omissis..
Con l''introduzione di questa dicitura, l''Agenzia del Territorio non puo' piu' approvare i tipi di frazionamento se questi non vengono prima depositati al Comune di appartenenza, il quale terra' in archivio una copia del frazionamento. Ovviamente vi sono delle deroghe specificate dall''ultimo comma dell''art. 18
..omissis..
Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati ed ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo l''entrata in vigore della presente legge, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonche' agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitu'. ..omissis..
Inoltre anche i notai devono vigilare a tale incombenza in quanto la normativa dice che:
..omissis..
I pubblici ufficiali che ricevono o autenticano atti aventi per oggetto il trasferimento, anche senza frazionamento catastale, di appezzamenti di terreno di superficie inferiore a diecimila metri quadrati devono trasmettere, entro trenta giorni dalla data di registrazione, copia dell''atto da loro ricevuto o autenticato al sindaco del comune ove e' sito l''immobile. ..omissis..

Il Comune puo' non depositare un frazionamento?
La normativa in merito e' molto chiara, Il comune, tramite il responsabile dell''Ufficio Tecnico, ha l' obbligo di depositare i Tipi di frazionamento e quindi tenerne copia presso i propri archivi e non puo' in ogni caso rifiutarsi al deposito. Il motivo e' semplice, il fatto di frazionare lotti di 1000 mq. ciascuno (ad esempio) non e' di per se' lottizzazione abusiva, ma lo diventa se si realizzano opere che ne denotino una trasformazione urbanistica o edilizia. In pratica se il lotto che scaturisce dal frazionamento rimane coltivato ad orto, non vi e' alcun problema, invece se iniziamo con riempimenti in pietrame o altro che trasformi il lotto stesso da agricolo a edificato, si ha lottizzazione abusiva. Il deposito al Comune e' dovuto in modo che quest' ultimo programmi efficaci controlli nel territorio e soprattutto nelle zone che ritiene a rischio di trasformazione urbanistica.

Trasformazioni Urbanistiche

Il reato di lottizzazione abusiva, al contrario di quanto credono in molti, non e' imputabile ai soli frazionamenti di aree, ma anche alle trasformazioni urbanistiche in contrasto con gli strumenti urbanistici.
Volendo fare un esempio, se un complesso alberghiero viene realizzato in una zona del PRG destinata prettamente ad attivita' alberghiere e non ad attivita' residenziali, la trasformazione dell''albergo in un condominio da' luogo a lottizzazione abusiva, in questo caso non e' una lottizzazione riferita a lotti di terreno veri e propri, ma a unita' immobiliari.
La stessa cosa accade anche se il complesso alberghiero viene realizzato in una zona del PRG destinata ad uso residenziale, ma che nella realizzazione del complesso alberghiero si e' adottati deroghe di cubatura, altezze, superfici minime ecc.. e che non sono modificabili per l''adattamento alle norme sulle abitazioni.
In merito si e' espressa la Corte di Cassazione con la sentenza :
- Cass. Sez. III n.24666 del 15 giugno 2009 (Cc. 15 apr. 2009), con la quale ha stabilito che il reato di lottizzazione abusiva mediante modifica della destinazione d'uso da alberghiera a residenziale e' configurabile anche nell'potesi in cui lo strumento urbanistico generale consenta l' utilizzo della zona ai fini residenziali. E cio' puo' avvenire in due casi:
1) quando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni derogatorie non estensibili ad immobili residenziali;
2) quando la destinazione d'uso residenziale comporti un incremento degli standards richiesti per l'edificazione alberghiera e tali standars aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto.

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