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Intro Il Preliminare di vendita

Una famosa pubblicità diceva: "Basta una stretta di mano per comprare casa". Forse in un mondo ideale potrebbe anche essere possibile, ma la realtà è un pò diversa ed è sempre meglio tutelarsi in modo da far valere le proprie ragioni in caso di controversie.

Il preliminare di vendita chiamato anche compromesso, è una scrittura privata che essendo firmata da tutte le parti, assume a tutti gli effetti la forma un contratto negoziale d'obbligo.

Si distinguono le seguenti figure giuridiche:

Venditore = chi è interessato alla vendita dell'immobile
Acquirente = chi è interessato all'acquisto dell'immobile

 clausole Clausole accessorie

La clausole accessorie di rilevanza fiscale che si possono inserire in un preliminare di compravendita sono:

  • Caparra confirmatoria;
  • Caparra penitenziale;
  • Clausola penale;
  • Acconto sull'importo.

La Caparra confirmatoria è una garanzia ed un impegno che l'acquirente dà al venditore per confermare l'impegno all'acquiso. Può essere una somma di denaro o un bene tangibile e quantificabile in termini di prezzo.

La Caparra penitenziale è il cosiddetto diritto di recesso rappresentato da una somma di denaro o un bene tangibile e quantificabile in termini di prezzo che viene erogata nei confronti di chi recede il contratto. A differenza della caparra confirmatoria non viene erogata alcuna somma assieme al contratto, ma solo se avviene la rescissione dello stesso.

La Clausola penale è una somma di denaro a titolo di sanzione che deve essere erogata in caso di inadempimento o ritardo nell'adempimento. Di solito viene inserita quando si devono pagare degli acconti a data stabilita in modo da obbligare il pagamento con regolarità, oppure il caso di attività produttive che vogliono tempi certi per il rogito o nei pagamenti.

L' Acconto sull'importo è una somma di denaro che viene data in fase di preliminare di vendita che verrà sottratta all'importo totale in fase di rogito. A differenza della caparra confirmatoria in caso di inadempimento la somma deve essere sempre restituita. Ovviamente se si ritiene di aver subito un danno derivante dal mancato accordo si può procedere per vie legali e richiederne il risarcimento.

accordo Consigli su come redigere un compromesso

Il compromesso, a differenza della proposta di acquisto, è un vero e proprio contratto in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare entro una data certa l'atto notarile di compravendita.
I punti salienti che non possono assolutamente mancare in un preliminare di vendita sono:

  • Nominativi completi di tutte la parti che intervengono, venditori ed acquirenti;
  • Descrizione dettagliata ed esaustiva dell'immobile oggetto di compravendita. Si consiglia sempre di allegare la planimetria catastale e la dichiarazione della parte venditrice che sia conforme allo stato dei luoghi.
  • I prezzo pattuito per l'acquisto dell'immobile;
  • Se viene data una caparra o un acconto, questa deve essere scritta nel compromesso e bisogna indicare la tracciabilità (dati assegno o bonifico bancario)
  • Se si è scelto di dilazionare il pagamento in più soluzioni deve essere indicato il piano di pagamenti con le date da rispettare;
  • La data entro il quale deve avvenire il rogito;
  • Eventuali vincoli, servitù attive e passive, ipoteche e altro, in capo all'immobile, specie se non rilevabili visivamente;
  • Dati sulla regolarità urbanistica dell'immobile (certificato di abitabilità o agibilità, in mancanza i dati del progetto approvato o i dati del condono edilizio)
  • In caso di compravendita di terreno edificabile, sarebbe opportuno allegare il certificato di destinazione urbanistica, o in mancanza la dichiarazione del tipo di zona, indice di edificabilità ed eventuali vincoli.

presentazione Quando è obbligatoria la registrazione e quanto costa?

La registrazione del compromesso è obbligatoria se il rogito avviene ad una data superiore ai 20 giorni dalla sottoscrizione, mentre è sempre obbligatoria nel caso ci si è avvalsi di un mediatore immobiliare.

Il preliminare di compravendita si redige in 2 copie firmate in originale di cui una per le parti e una per la registrazione. Su ogni copia del compromesso si applica una marca da bollo da 16,00€ ogni 100 righe e si consiglia di usare i modelli "Uso Bollo" con 25 righe ogni facciata;

Il versamento da effettuare è di :

  • € 168,00 (imposta di registro)
  • Se viene data una caparra confirmatoria si deve aggiungere lo 0,5% dell'importo della caparra (Ad es. caparra di 10.000,00€ x 0,005 = 50,00€), questo importo verrà detratto dalle imposte da pagare in fase di rogito;
  • Se viene stabilita una caparra penitenziale si deve aggiungere il 3% dell'importo della stessa (Ad es. caparra penitenziale di 10.000,00€ x 0,03 = 300,00€)
  • Se viene stabilita una clausola penale si deve aggiungere 168,00€ più il 3% dell'importo della stessa entro 20 giorni in caso di avveramento.
  • Se viene pagato un acconto sul prezzo totale :
    • Se il venditore non è soggetto ad iva, si deve aggiungere il 3% dell'importo dell'acconto (Ad es. acconto di 10.000,00€ x 0,03 = 300,00€), questo importo verrà detratto dalle imposte da pagare in fase di rogito;
    • Se il venditore è soggetto ad iva, si deve pagare 168,00€.

Lo schema sottostante semplifica quanto detto sopra:

Imposte da versare Non Soggetto ad IVA Soggetto ad IVA
Solo registrazione compromesso, senza il pagamento di somme a titolo di caparra o acconto. 168,00 € 168,00 €
Caparra confirmatoria 0,5 % 0,5 %
Caparra penitenziale 3 % 3 %
Clausola penale

168,00 +
il  3% della somma se si avvera la condizione

168,00 +
il  3% della somma se si avvera la condizione
Acconto sul prezzo 3 % 168,00 €

 

Spesso, per risparmiare queste imposte, il compromesso non viene registrato, ma a cosa si va in contro? Il contratto non registrato ha valenza solo sulle parti che lo sottoscrivono e nel caso il venditore sia un'impresa o società e dichiara fallimento, il contratto preliminare non è opponibile al fallimento se non ha data certa anteriore rilevabile dalla registrazione.

Norme

 Normative di riferimento

Vediamo un pò cosa dice il Codice Civile riguardo al compromesso. (stralcio artt. dal C.C.)

 Art. 1382 C.C. (Clausola penale e della caparra)
La clausola, con cui si conviene che, in caso d' inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore. La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

Art. 1385 C.C. (Caparra confirmatoria)
Se al momento della conclusione del contratto una parte da' all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra e' inadempiente, l'altra puo' recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e' invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra puo' recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se pero' la parte che non e' inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e' regolato dalle norme generali.».

Art. 1386 C.C. (Clausola penale e della caparra)
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

 

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